交易费用视角下宅基地置换模式的区域差异及其成因

基于江苏省宿迁市A镇、南通市B镇、昆山市C镇的实地调研,采用案例比较法和交易费用法,分析江苏省"万顷良田建设工程"中宅基地置换模式的区域差异性及其原因。研究结果表明,江苏省"万顷良田建设工程"宅基地置换主要采用了置换宅基地、置换小产权房、置换商品房三种模式,具有显著的区域差异性。区域土地稀缺程度、非农就业机会大小、农地流转稳定程度和农村社会保障稳定程度是导致宅基地置换模式区域差异的主要原因。昆山市C镇因土地稀缺程度较大、非农就业机会较大、农地流转稳定程度和农村社会保障稳定程度较高,宅基地置换交易费用较小,采用类似市场制的置换商品房模式;相反,宿迁市A镇因土地稀缺程度较小、非农就业机会较小、农地流转稳定程度和农村社会保障稳定程度较低,宅基地置换交易费用较大,采用类似层级制的置换宅基地模式;南通市B镇因各项指标处于中等水平,宅基地置换的交易费用中等,采用类似中间混合制的置换小产权房模式。鉴于此,在推行宅基地置换的过程中,需要依据农民对农村生活生产环境的依赖程度、农地流转稳定程度和农村社会保障稳定程度因地制宜地选择合适的宅基地置换模式,避免发生"一刀切"等将农民转移到城镇的强制行为。此外,需要不断完善农地流转和社会保障制度等配套改革,替代农地的就业和社会保障功能,保障农民能够获得稳定持续的经济收益,从而促进农民不断向城市转移。     

农村居民点整理对农户土地投入影响研究

近年来,农村居民点整理被作为城乡统筹发展的重要措施,在各地广泛开展。其在改善农民居住环境、为工业化和城镇化发展置换建设用地空间的同时,也对区域农地资源可持续利用产生了巨大冲击,其中,土地投入变化是农户响应这些冲击的重要表现。本研究沿着"农村居民点整理-区域土地利用条件变化-农户土地利用行为响应"的逻辑思路,形成了农村居民点整理对农户土地投入影响的分析框架,并在此基础上,从总体效应和不同政策影响两个层次,构建了农村居民点整理对农户土地投入影响的两个模型。依据江苏省调研数据,从资金和劳动力两个方面,实证分析农村居民点整理项目对农户土地投入的净效应,以及不同居民点整理政策对农户土地投入的影响方向和大小。结果表明,农村居民点整理促进了农户的土地资金投入,但对农户的土地劳动力投入具有负向影响。不同居民点整理政策对农户土地投入的影响具有显著差异,其中,置换住房的宅基地补偿政策和农地产权稳定政策对农户的土地资金投入具有较好的积极作用,而安置公寓房政策则更可能带来农户土地资金投入减少;农地产权稳定政策和安置公寓房政策显著负向影响农户土地劳动投入,但宅基地补偿政策对农户土地劳动投入影响不显著。本研究对这些结果进行了合理解释,同时也估算了户主年龄、户主受教育程度、农业收入比例、非农就业水平、农业补贴收入、耕作距离和土地经营面积等控制变量对农户土地投入的影响情况。最后从强化规划引导、内涵拓展、宅基地补偿策略优化、土地流转制度完善等方面,提出农村居民点整理政策调整和合理引导农户土地投入行为的对策建议。     

丘陵山区都市边缘农村居民点土地利用空间特征分析——以重庆两江新区为例

分析丘陵山区都市边缘的农村居民点土地利用空间特征,对于科学认识自然条件与社会经济发展交错影响下的新型农村人地关系具有重要意义。以重庆市两江新区为例,从居民点用地规模特征、居民点空间分异特征、居民点分形特征以及居民点空间格局四方面对农村居民点土地利用空间特征进行了分析。结果表明:两江新区农村居民点用地规模表现出明显的地域差异,在区域内部,受高程、坡度、地质灾害分布、水系、城镇和交通的影响,农村居民点用地表现出较强的空间分异特征,其中有相当一部分居民点的交通及基础设施条件亟待改善;两江新区内农村居民点分形维数介于1.12~1.53之间,由西南向东北方向逐步增大,围绕城市呈现"扇形圈层结构"特征,距离城镇越远农村居民点斑块结构越复杂;从居民点空间格局来看,两江新区镇域尺度上的农村居民点呈现出集聚、均匀与随机3种分布状态,图斑尺度的居民点受地形约束总体上呈条带状分布,在此基础上城镇发展的极化作用吸引农村居民点向城镇集中,形成若干聚集区。研究结果可为丘陵地区开展土地整治及模式探讨、土地利用规划筹提供参考。     

中国农村居民点用地变化的社会经济因素分析

基于2000-2008年省级单元的土地利用和社会经济统计数据,探讨来自区域、城镇和农村的社会经济因素对农村居民点用地扩张的作用机制,认为农村居民点用地扩张受到农村自身社会经济发展和城镇社会经济发展的双重作用,一方面区域和农村社会经济推动了农村居民点用地规模扩张,另一方面工业化和城镇化进程引起的城镇空间扩张,缓解了农村居民点用地扩张的趋势,在此"一增一减"双重作用下,农村居民点用地呈现缓慢增长趋势。相比于来自区域和城镇的社会经济因素,农村自身的社会经济发展因素对于省级单元的农村居民点用地扩张的影响更为重要。不论是对于来自城镇或是农村的社会经济因素,产出效应都比投资和收入效应更明显,在控制产出效应的情况下,来自于城镇和区域的投资和收入效应不再显著。为控制农村居民点用地过度扩张,政府应在健康快速的工业化和城镇化进程中,实施城乡建设用地增减挂钩政策,加大土地开发整理和复垦力度,积极投资农村,提高农用地产出,以有效引导农村居民点用地节约集约利用。     

农户分化视角下农民退出宅基地集中居住后的福利水平研究

测算农户分化背景下农民退出宅基地实现集中居住后的福利水平,对保障新型城镇化进程中农户对土地福利补偿的差别化需求具有重要意义。基于2018年已完成宅基地退出的扬州市公道镇获取的242份农户调查数据,运用模糊综合评价法实证分析退出宅基地实现集中居住对不同分化特征农户福利水平产生的影响差异。结果表明:(1)农民退出宅基地集中居住后福利总模糊指数为0.584,福利状况较好;家庭经济状况和社会保障状况是影响农户福利水平的主要因素,养老保障及房屋质量是现阶段农户关注的焦点。(2)集中居住对不同分化特征农户的福利影响存在差异。职业分化特征下,农户分化程度越高,福利状况越好;经济分化特征下,农户福利水平呈"先升后降"趋势。(3)集中居住对不同分化特征农户各功能性活动的福利影响存在差异。农户职业分化及经济分化程度越高,其家庭经济状况越好;职业分化Ⅰ类及经济分化低收入农户社会保障水平较低,而高收入农户对社会保障有更高的受偿需求;集中居住对于各类型农户社会机会、居住条件及景观环境方面造成的影响差异不显著。因此,地方政府应当充分考虑不同类型农户的受偿需求,尽快建立包括养老、医疗等社会保障在内的弹性福利补偿体系,提升农户人力资本以实现可持续生计,且从构成农户福利的各功能性活动方面对各类型农民群体进行细致化补偿,结合农户分化特点促进农民非农就业,满足农户就业与收入的城镇化核心需求。     

近30年来江苏省农村居民点时空格局演变及集约利用变化

基于江苏省6个时点的土地利用动态监测数据，分别从土地利用动态度、核密度估计、景观格局指数等空间探索性分析以及集约利用评价出发，对江苏省1987～2015年农村居民点时空格局动态演变进行分析。结果显示：(1）江苏省各市农村居民点用地从1987～2015年处于不断的扩张中，并呈波动增长态势，而居民点用地规模变化速度以苏中和苏南地区最快。(2）从农村居民点用地变动的转入和转出来看，1987～2015年农村居民点用地转入58.63万hm2，其中84.79%来源于耕地，占用耕地的比例表现为苏北>苏南>苏中；农村居民点用地转出28.36万hm ²，其中54.26%转变为城镇用地和40.88%复垦为耕地，苏北以复垦为耕地为主，苏中和苏南以转为城镇用地为主。(3）从农村居民点空间分布来看，核密度空间分异明显，呈“多核心”集聚分布，整体呈现“西密东疏”的空间格局特征，另外近30年江苏省农村居民点平均斑块面积呈增长趋势，且斑块形状越发规则，居民点聚集指数呈上升趋势。(4）从集约利用评价结果来看，农村居民点集约利用级别表现为：苏南>苏中>苏北，呈“由高到低”的集约利用梯度。总体来看，近30年来江苏省农村居民点空间格局演变趋于规则和集聚，集约利用程度区域差异明显。应根据居民点布局区域特点及集约利用差异，在推进宅基地“三权分置”和村庄空间规划的基础上，优化土地资源空间配置，提高宅基地利用效率，促进城乡融合发展和乡村振兴。     

发达地区农户宅基地置换意愿多水平影响因素研究——来自苏州与常州的实证

已有农民宅基地置换意愿影响因素分析主要基于单一水平,忽略了影响因素的多尺度效应。对此,引入多水平回归模型,基于对地处经济发达地区的苏州和常州的17个村394个农户的调查,研究多水平影响因素对农民宅基地置换意愿的作用机理。结果显示:(1)苏州地区农户宅基地置换意愿较常州地区低,各村农户置换意愿存在显著差异,且这一差异中75.12%的份额由村庄差异造成;(2)农户层次的年龄、文化程度、家庭主要收入来源对农民宅基地置换意愿具有显著正向作用,家庭人数具有负向作用;(3)村级户均收入、环境水平对家庭主要收入来源影响置换意愿起着弱化作用,而村经济发展水平、到最近城镇的距离具有强化作用;村级因素解释了95.69%的主要收入来源与置换意愿间的相关关系。研究表明,村级因素通过改变农户层次因素的影响程度,进而导致了村级间农户置换意愿的差异。因此,需综合考虑农户及村级层次的因素,并从完善相关配套政策及保障体系、加大政策宣传力度、优化宅基地布局、完善公共服务设施、加大环境治理、提升农户增收能力等方面推动宅基地置换工作。     

少数民族聚集区乡村空间重构的影响机理——以新疆和田地区为例

乡村空间重构不仅是农村现代化的必由之路,还是实现土地集约利用的重要途径。和田地区,经济发展缓慢,其村庄基础设施差,而且由于人口迅速发展,其人地矛盾突出,因此对和田地区进行乡村空间重构势在必行。基于此,本文依据2015年对和田地区入户调查的1 162份问卷,选取了农户的个体特征、家庭特征、职业特征和居住环境特征四个方面的19个影响因素作为自变量,选取农户是否愿意整治作为因变量,运用二元Logistic模型对农户迁居至中心村的影响因素和迁居意愿进行了回归分析。对问卷的统计可知,有64%的被调查者表示接受整治。通过与其他区域的调查对比可知,经济越是发达的地区,其中心村整治的进展越快,农民接受整治的意愿也越强烈。相反,经济越不发达的地区,其中心村整治的进展越缓慢,农民接受搬迁的意愿越低。农户是否愿意接受乡村重构,是农户家庭特征、居民点的基础设施和农户的职业特征共同作用的结果。就农户的家庭特征来看,家庭劳动力数量偏少、家庭年收入越高、耕地面积适中的农户,其搬迁意愿是最强烈的。在农户的职业特征中,愿意参与土地流转、有外出务工经验的农户,其搬迁意愿是最强烈的。在环境特征中,若农户对居住环境和现居住村的建设越不满意、居住环境中需要改善的项目越多,农户的搬迁意愿越强烈。因此,对于和田地区来说,在引导居民集中居住的同时,要引导农户流转土地,促进更多人就业,积极推动特色农业的发展,走农业现代化的道路,以促进农民收入的持续增长。此外,农户对于整治的一个很重要的期望就是改善居住环境,因此在未来的村庄总体建设和规划中,应积极改善村庄内基础设施,并与居住建设同步进行。一直以来,对少数民族聚集区的乡村空间重构的研究比较少。本文对和田地区中心村的研究,是对少数民族地区乡村空间重构研究的重要补充。     

平原区农村居民点用地空间整治分类研究——以河北省曲周县为例

土地整治是对低效、空闲和不合理利用的土地进行治理,提高土地利用率和产出率的活动,是各类土地整理、复垦、开发以及城乡建设用地增减挂钩等活动的统称,其实质内容之一是从空间上对土地利用进行优化布局。农村居民点用地是我国进行土地整治的重要区域,对于农村居民点用地空间整治进行分类研究是新农村建设和农村土地整治的前提和基础工作。曲周县位于黄淮海平原的中部,黄淮海平原是我国主要的粮食主产区和农村人口的集聚地,对于其农村居民点用地空间整治分类进行研究,对于实现区域城乡一体化发展具有战略意义。论文按照新农村建设的要求,从发展基础、生产条件、生活条件和生态环境四个方面选取农村居民点用地整治的评价指标,利用量化后的指标和多因素综合评价法,运用聚类分析法将曲周县农村居民点用地空间整治划分为就地城镇化型、重点发展型、限制扩建型和迁移合并型四种类型。研究结果符合实际,为当地土地整治和新农村建设工作提供了理论支撑,对于其他类似地区具有借鉴意义。     

农村集中居住:发生机制、发展阶段及拆迁补偿——基于新桥镇的案例研究

集中居住往往被认为是在中国人地关系高度紧张的基本国情下既不影响粮食安全又能为工业化供给土地的一种有效途径,由此,集中居住工程便在农村地区大规模地展开。然而,随着社会主义新农村建设的提出,地方政府实施集中居住的动力机制已经发生了较大变化。为了进一步认识这些变化以及寻求解决集中居住过程中拆迁补偿困境的方法,本文基于江苏省丹阳市新桥镇的实地调查,研究了农村集中居住的发生机制、发展阶段以及拆迁补偿等问题。研究结果表明工业化是目前集中居住的主要动力,但并不是唯一动力,农村公共设施供给效率和公共建设项目的推进等因素开始成为集中居住的诱发和推动力量,并且其作用程度逐渐加强。伴随着集中居住的不断推进,集中居住的具体模式及特征也开始发生变化,主要包括:上级政府对集中居住干预力量加大;发生在工业扩张之前的集中居住所占比重越来越高;土地集约程度逐渐提升;集中居住区建设投入逐步加大。最后本文对如何化解拆迁困境提出了政策建议。