规划管制下土地发展权受限的多情景测度:数量与价值

在统筹推进国土空间规划及用途管制的背景下,揭示土地发展权受限的数量及其价值,对于完善中国空间治理体系、解决不平衡不充分发展尤其是区域差异问题具有重要的理论和现实意义。文章以湖北省为"生态资源优势区"代表性省份,首先运用柯布-道格拉斯(C-D)生产函数模型测算各生产要素在农业与非农业部门中对经济增长的弹性以及土地资源在两部门的边际收益,揭示土地发展权受限的客观现实和成因;然后基于缩小湖北省与"经济发展优势区"经济发展差距的不同情景,测度2009—2018年湖北因处于生态资源优势区而使土地发展权受限的数量与价值。结果显示:(1)土地要素投入对湖北省经济增长具有重要影响。2009—2018年,湖北省非农部门经济增长仍依赖土地要素投入,且土地要素对经济增长的贡献难以被其他生产要素替代。(2)高额的机会成本是土地资源由农业部门向非农部门转移的重要潜在驱动力。2009—2018年,湖北省非农部门的土地边际收益是农业部门的17.03~44.14倍,且呈逐年递增趋势,规划管制的存在导致了土地发展权受限。(3)规划管制背景下,对受限的土地发展权进行补偿具有必要性和可行性。在经济发展水平差距缩小10%~100%的不同情景下,2009—2018年湖北省土地发展权受限数量处于0.53×104~5.35×104hm2之间,对应的价值量占同时期"经济发展优势区"总GDP的比重较低,为0.02%~0.19%。基于此,应开展土地发展权受限补偿的制度建设,从土地发展权产权确认和利益分配机制改革两方面量化和落实土地发展权,并以对土地发展权的底线补偿情景为起点逐步提高土地发展权补偿水平,直至实现完全补偿。     

基本农田规划管制下农民的土地发展权受限分析——以江夏区五里界镇为实证

基本农田保护区的设立在一定程度上使管制区域内土地发展权受到限制及影响,给农民等相关群体带来机会及利益损失。本文以武汉市城乡交错区五里界镇基本农田保护区为例证,实地调研分析农民对于基本农田规划管制下土地发展权受限的认知、态度及差异,运用期望值函数测算出禁止农田建房、建坟、发展林果业、挖塘养鱼及闲置等土地用途管制对农民土地发展权所带来的受限损失。研究表明:①尽管基本农田保护政策在我国已施行近二十年,但仍多停留在制度层面,农民的规划知情权及参与程度不够,存在农户不知情被动参与、缺乏经济激励机制的现实状况。②规划管制对于农民土地发展权的影响主要体现在土地用途的管制和生产自主性的限制上,从禁止占用基本农田建房、建坟、改园、取土、挖塘、闲置等土地用途管制出发,测算出规划管制给农民土地发展权带来的平均机会损失为20 680元/hm2;以农户认识相对淡薄、日常管制工作中发生频率较高的禁止农田发展林果业、挖塘养鱼及闲置荒芜活动的限制性损失为依据,农民土地发展权的年均机会损失在3 763.35-5 426.47元/hm2,为确定基本农田保护的经济补偿标准提供直接的参考依据。     

自然文化遗产地控制旅游建设用地的补偿机制

通过分析自然文化遗产地控制旅游建设用地失效的原因。认为在目前我国规制手段不健全、管理体制不顺的情况下。城镇化和旅游经济高度发展的阶段．自然文化遗产地的农地流转为旅游建设用地将不可避免。在自然文化遗产地的保护和经济增长两个要素中间寻求一种动态的平衡，必须要充分发挥政府和市场的机能。设计一种机制使当地居民在受土地用途管制的同时向社会受益群体索取补偿。本文提出借鉴海外土地发展权制度，在自然文化遗产地配置可移转的土地发展权的内生机制．作为控制旅游建设用地“隐性市场”的有效管制方法。     

长江三角洲耕地资源态势与保护对策

长江三角洲是我国东部沿海经济最发达的地区,在全国占有十分重要的经济地位。随着经济的发展,资源与环境发生了严重的问题,特别是近年来耕地资源锐减,而后备耕地资源却短缺,人地人粮矛盾更加尖锐,已成为影响这一地区农业持续发展的重要因素。本文分析了这一地区的经济特点与耕地资源的变化态势,并提出了相应的耕地保护措施。首先,要严格控制非农用地,确保基本农田,其次要采用经济手段,建立保护耕地的经济机制;此外,还要     

县域土地资源可持续利用研究——江苏启东市的实证分析

启东市土地资源具有后备资源丰富,开发复垦潜力大,土地利用率较高、土地利用经济效果区域差异较大,农村居民点布局分散、土地整理潜力较大的特点,但随着进一步的开发利用,启东市土地资源将发现出以下若干非持续性的特征：人口不断增加,人均耕地逐年减少,土地污染严重,耕地质量进一步下降;土地利用区域差异较大,发展不平衡;土地养用矛盾突出,滩涂围垦难度加大等。在上述分析的基础之上,提出了启东市土地资源可持续利用的战略目标,然后提出了启东市土地资源可持续利用的对策与措施,包括科学编制规划,建立土地利用规划实施体系;加强非农用地管理,建立严格的农地保护制度;充分利用丰富的水面资源,加强滩涂开发;优化土地利用结构。调整用地布局;激励农民对耕地的投入,制定多种“用”“养”结合的措施。     

补贴流向与耕地保护经济补偿政策农户满意度绩效——以成都市耕地保护基金为例

从农户满意度绩效出发,在理论分析基础上提出相关研究假说,并基于全国率先探索耕地保护基金的成都市的实地调研数据,利用ordered probit模型,实证检验了耕地保护补贴流向对耕地保护经济补偿政策农户满意度的影响。研究结果表明:(1)转出土地的农户比转入土地或未流转土地的农户对耕地保护经济补偿政策有更高的满意度。土地转出行为使农民对补偿政策"非常不满意"、"不满意"和"一般"的概率分别下降0.3%、4.8%和11%,并使农民对补偿政策"满意"和"非常满意"的概率分别上升14.4%和1.7%。(2)土地转入行为则使农民对补偿政策"非常不满意"、"不满意"和"一般"的概率分别上升9.3%、35.4%和0.7%,并使农民对补偿政策"满意"和"非常满意"的概率分别下降42.9%和2.6%。为提高耕地保护经济补偿政策农户满意度绩效,政府应合理分配有限的耕地保护补贴资金,补贴资金应优先向土地转入户倾斜,提高实际上在承担耕地保护责任的土地转入户保护耕地的积极性。     

基于耕地综合价值的土地征收补偿标准研究

由于现行耕地征收补偿仅对耕地的农业经济价值以及部分就业保障价值进行补偿,忽视了耕地的其他价值,导致了耕地征收中的一系列社会经济问题产生.因此,合理制定耕地征收补偿标准对于维护农民土地权益,保护耕地资源具有十分熏要的意义.论文从耕地资源综合价值角度出发,将土地征收补偿标准的构成分解为农业经济价值、社会价值和生态环境价值三部分,并分别采用收益还原法、成本替代法和支付意愿法对他们进行量化测算,并以江苏省南京市为例进行了实证研究.结果表明,按照耕地资源综合价值建立征地补偿标准,农民将比现行征地补偿多获得6.6倍的补偿金,而且由于新的征地补偿能有效将耕地的外部性价值如社会稳定价值和生态环境价值等内部化,清除了耕地征收中的市场失灵,更有利于耕地资源非农化配置效率提高.此外,由于新的征收补偿标准远低于现行的建设用地基准地价,因此,该标准在经济上是可行的,社会可接受的.     

日本城市化中的耕地变动与经验

日本是一个国土面积狭小、耕地资源稀缺的国家。然而，在人均土地资源极为有限的条件下，日本在较短时间内达到了高度城市化，同时付出了较小的用地代价。在其整个城市化进程中，日本还出现了三个耕地面积增长时期。尽管各时期增长原因不尽相同，但却反映出耕地面积变动与城市化发展的密切关系。事实表明，日本选择了一条节约有限土地资源的城市化发展道路，这些经验对我国城市化发展中的耕地利用与保护有积极的借鉴意义。     

我国耕地保护的最优化分析

本文把耕地保护置于国民经济发展的框架下,运用经济学、土地资源学原理,构建了我国耕地保护的最优化分析方法。在此基础上,提出了我国耕地保护最佳规模调控指标的具体测算方法,并粗略估算了我国现状及未来半个世纪耕地保护最佳规模调控指标。     

我国土地用途管制之耕地保护绩效的定量研究--以山东省为例

本文采用虚拟变量模型。以软件Eviews为分析工具。以农业大省山东省为例。首次对土地用途管制在耕地保护中的绩效进行了定量研究。结果表明，实施土地用途管制后。每1万元基本建设投资可节约占用耕地0．00195hm^2。1998-2002年。山东省共节约建设占用耕地80430．48hm^2。但GM(1，1)预测结果表明。到2010年，山东省耕地保护形势仍然非常严峻。据此文章提出了政策建议。     

土地督察对土地违法的遏制效应评价

选择当年发生土地违法案件数和当年发生土地违法涉案面积作为主要表征指标,收集了2002-2009年的省级面板数据,分析土地督察对土地违法是否有影响以及影响的程度。论文分别采用了固定效应模型、随机效应和混合OLS模型加以估计,通过相关检验,最后选用了固定效应模型的估计结果。在模型估计结果的基础上,对土地督察的违法遏制效果进行了评价。分析表明:①土地督察的确对减少土地违法有显著影响,土地例行督察覆盖度每提高1%,可能减少土地违法案件92件,可能使土地违法涉案面积减少约2.18%;②若对某省份实施了专项督察,则可能减少土地违法案件7件,可能使土地违法涉案面积减少31.11%;③由于实行了土地例行督察和专项督察,可能使2007-2009年的土地违法案件分别少发生84件、3 473件和12 500件,土地违法涉案面积分别少发生2 314.13 hm2、1 919.75 hm2和3 046.57 hm2。     

Is there Really Spare Land? A Critique of Estimates of Available Cultivable Land in Developing Countries

Five assessments covering less-developed countries have identified a land balance, available for future cultivation, using the approach of inventory and difference: assessment of the area cultivable, and subtraction of the area presently cultivated. All arrive at a balance of 1600–1900Mha, about twice the present cultivated area. The supposed existence of this spare land is widely quoted in forecasts of capacity to meet the food requirements for future population increase. It is argued here that these estimates greatly exaggerate the land available, by over-estimating cultivable land, under-estimating present cultivation, and failing to take sufficient account of other essential uses for land. Personal observation suggests that the true remaining balance of cultivable land is very much smaller, in some regions virtually zero. An order-of-magnitude estimate reaches the conclusion that in a representative area with an estimated land balance of 50%, the realistic area is some 3–25% of the cultivable land. This speculation could be tested by directly attempting to find such land in areas where it is supposed to exist. The impression given by current estimates, that a reserve of spare land exists, is misleading to world leaders and policy-makers.     

长江流域湿地特点及其开发利用

湿地系一种具有多功能的土地资源类型,不仅对农业,而且对水产业均具有开发利用价值,同时还是珍禽栖息地和鱼类繁殖场所。湿地可分为自然湿地和人工湿地两大类型。长江流域湿地分布面积较大,类型较多,具有重要的开发利用价值,尤其人工湿地系我国粮、棉、油生产基地,生产水平高,但仍然具有较大的增产潜力。湿地开发利用应从多目标、多途径进行,出产丰富产品,供应城乡需求,同时为美化环境、保护区域生态环境服务。     

完善土地利用总体规划有利于政府宏观管理

在社会主义市场经济体制的建立与发展的条件下,土地使用制度改革的日益深化,以及土地可持续利用日益被高度重视的新形势下,土地利用总体规划作为政府对土地利用实行宏观调控的有效手段,在规划修编时必须重点对规划目标、科学测算、用地平衡和规划协调等几个方面作进一步深入研究。同时,要通过切实可行的法律、行政的政策和措施,予以必要保障。     

土地用途分区管制与区域土地资源可持续利用浅析

本文首先剖析了土地资源可持续利用和土地用途分区管制的内涵,全面研究了土地用途分区管制的社会目标和土地用途分区管制的内容;在此基础上,分析了我国实行土地用途分区管制对区域土地资源可持续利用的重大意义。     

我国耕地管制的必要性及当前任务

本文针对我国耕地资源人均数量少、质量低的特点,提出在我国实现耕地管制的必要性,进而提出当前我国耕地管制的主要任务。     

土地健康与土地资源可持续利用

土地健康是伴随可持续发展战略的实施而兴起的一个土地资源研究方向，对土地资源可持续利用的实现有着很大的实践指导意义。本文在分析土地健康内涵的基础上，论述了土地健康与土地资源可持续利用的关系，并进而针对我国土地资源的特点，提出加强土地健康研究，促进土地资源可持续利用的主要对策措施。     

土地督察的耕地保护效果评价

为分析土地督察的耕地保护效果,论文把这目标分解为两个问题,即土地督察制度的实施是否对减少建设占用耕地面积产生了影响;如果有显著影响,效果有多大.论文收集了1999-2007年的省级面版数据,分别采用了固定效应模型、随机效应和混合OLS模型加以估计,通过相关检验,采用了固定效应模型的估计结果.在模型估计结果的基础上,对土地督察的耕地效果进行了评价.分析表明:①土地督察的确对减少建设占用耕地面积有显著影响,土地例行督察的耕地保护效果要好于土地专项督察的耕地保护效果,土地专项督察比例(每提高1%,约能减少建设占用耕地面积为261 hm<'2>,例行督察比例每提高1%,约能减少建设占用耕地面积为929 hm<'2>;②由于实施专项督察,2007年和2008年分别减少建设占用耕地面积32 160.52 hm<'2>和6 442.90 hm<'2>,分别占当年建设占用耕地面积的17.08%和3.36%;2008年由于实行了土地例行督察,减少建设占用耕地面积41 127.79 hm<'2>,约占当年建设占用耕地面积的21.5%;③由于实行了土地例行督察和专项督察,2007年和2008年分别减少建设占用耕地面积32 160.52 hm<'2>和47 570.70 hm<'2>,分别占当年建设占用耕地面积的17.08%和24.83%.     

实现城市规划和土地市场在土地配置问题上的有机结合

在土地资源配置的问题上,必须实现城市规划与土地市场的有机结合,实现社会公平与经济公平的统一。为此,城市规划要实现几个转变。     

1991－2001年南昌市土地利用/覆被变化特征研究

土地利用/覆被变化是区域变化的重要组成部分，是短时期内人类活动对自然环境改造的显著表现形式。南昌市地处京广线和沿海地区之间，属于经济欠发达地区的省会城市。近年来，社会经济发展迅速，城镇化进程明显加快，土地利用变化显著。文章利用1991—2001年南昌市土地详查和变更数据，分析南昌市土地利用/覆被变化特征，其基本结论有： （1）土地利用类型构成以耕地、水域和林地为主；（2）建设用地增幅显著，而耕地数量则呈下降态势，土地利用结构的变化与城镇的发展密切相关；（3）从土地利用程度看，不论是单项指标指数还是综合指数，南昌市均高于全国平均水平；（4）从时间序列看，南昌市土地利用/覆被的多样性指数和均匀度指数逐渐增大，而优势度指数逐渐减小，指数变化的趋势还表现为前一时期（1991—1996年）比后一时期（1996—2001年）要大，这表明土地利用/覆被的破碎化程度持续加强，但后期的加强程度呈弱化趋势。