基于成本收益理论的宅基地自愿有偿退出有效阈值——以改革试点区宜城市为例

宅基地退出是有效缓解城乡建设用地之间的矛盾、促进乡村振兴的重要手段。在梳理宅基地有偿退出路径的基础上构建宅基地价值补偿体系,按照政府能承受、农户能接受、工作可持续的原则,基于成本收益理论科学测定在不同模式下宅基地自愿有偿退出的有效阈值。结果表明：（1）宅基地退出补偿阈值是农户能接受的最小值和政府能承受的最大值所组成的补偿范围。（2）农户退出宅基地损失的机会成本和退出总成本之和小于最小阈值时农户愿意有偿退出,最大阈值低于宅基地、地上附属设施权利价值和退出总成本之和。（3）“异地改造”模式下,政府处于主导地位,资金来源较少,实际补偿金额接近最小阈值。“一户多宅”模式下,政府和农户诉求相当,补偿金额偏向中位数。“整体搬迁”和“社区化”模式下,农户处于主导地位,政府补偿资金来源较多,实际补偿金额趋向最大阈值。     

基于成本收益理论的宅基地自愿有偿退出有效阈值——以改革试点区宜城市为例

宅基地退出是有效缓解城乡建设用地之间的矛盾、促进乡村振兴的重要手段。在梳理宅基地有偿退出路径的基础上构建宅基地价值补偿体系,按照政府能承受、农户能接受、工作可持续的原则,基于成本收益理论科学测定在不同模式下宅基地自愿有偿退出的有效阈值。结果表明:(1)宅基地退出补偿阈值是农户能接受的最小值和政府能承受的最大值所组成的补偿范围。(2)农户退出宅基地损失的机会成本和退出总成本之和小于最小阈值时农户愿意有偿退出,最大阈值低于宅基地、地上附属设施权利价值和退出总成本之和。(3)"异地改造"模式下,政府处于主导地位,资金来源较少,实际补偿金额接近最小阈值。"一户多宅"模式下,政府和农户诉求相当,补偿金额偏向中位数。"整体搬迁"和"社区化"模式下,农户处于主导地位,政府补偿资金来源较多,实际补偿金额趋向最大阈值。     

农村建设用地整治的空间生产机制及其效应——以广东省窑塘村为例

从空间生产视角介入,结合行动者网络理论和利益相关者分析方法,构建“空间生产过程—空间生产机制—空间生产效应”的研究框架,通过深度访谈收集一手数据,对广东省窑塘村建设用地整治进行深入剖析,阐释其空间生产过程、机制及效应。结果表明：（1）关键行动者镇政府和核心行动者党群理事会积极征召和动员,各行动者为满足自身利益诉求通过“闲置危旧集体拆,社区产业联合建”的强制通行点构建行动者网络,完成农村建设用地整治空间生产过程。（2）窑塘村建设用地整治空间生产以土地增值为内动力,释放土地发展权的交易价值、经营价值和生产价值,以利益相关者追求利益最大化为外动力,内外动力共同作用形成空间生产机制。（3）村集体合理配置土地发展权,积极推进村庄建设和产业发展,利用外力驱动乡村内生动力,引导城乡要素形成“二次流动”,为乡村物质空间生产带来正面效应;但在农村建设用地整治和新村建设中,小部分农民的居住权益被忽视,导致空间隔离现象产生,对乡村社会空间生产造成了负面效应。     

黄淮海平原农区宅基地扩展时空特征及整治潜力分析——以禹城市5个村庄为例

综合遥感解译、宗地调查和入户问卷调查方法,研究黄淮海平原农区禹城市5个村庄的宅基地时空演变特征和不同退出标准的宅基地整治潜力和整治效果。研究结果表明：（1）改革开放以来,农村宅基地经历了剧烈扩张,调研村庄的宅基地平均扩张了3.7倍。2015年户均宅基地高达1.6宗,30.8%的农户存在“一户多宅”现象,28.5%的房屋被闲置或废弃。（2）2000年以前,调研村庄的宅基地空间扩张模式以飞地式为主,2000年后被填充式和蔓延式所取代。分村庄来看,宅基地空间扩张受到主要交通干线布局、土地资源禀赋和村庄初始布局等因素的影响。（3）调研村庄宅基地整治具有较大的理论潜力,可节约56%的村庄居住用地。基于两套退出标准方案的宅基地整治可分别节约26%和36%的村庄居住用地,但均与理论潜力存在较大差距。（4）未来宅基地试点改革亟需在推进转移人口市民化、建立宅基地退出补偿价值体系、探索退出的宅基地转化为集体经营性建设用地的办法等宏观体制机制推进,并在微观层面依据农户就业结构和土地资源禀赋分类施策。     

基于生态适宜度和三角模型的煤矿临时建设用地复垦决策研究

开展煤矿临时建设用地生态化复垦利用是响应生态文明建设战略、践行“生态型土地整治+”理念、优化布局国土三生空间的重要途径。论文以重庆市綦江区14个煤矿的临时性建设用地为研究对象,构建由自然因素、区位因素、人口因素等8个因素,坡度、距道路距离、土壤污染程度等20多个评价因子组成的适宜性评价指标体系,采用综合权重法（AHP层次分析法+熵权法）赋权,将生态位适宜度模型和三角模型引入煤矿临时建设用地生态化复垦利用决策分析中。结果表明： 1）各评价单元不同复垦利用方向的生态适宜度指数平均值均大于0.5,研究区整体条件较好,基本适宜于不同复垦方向利用,但部分地块生态位适宜度系数较低,需要采取工程或生物措施对生境条件加以改善和整治。2）单方向复垦利用分析中,农业用地复垦方向适宜度呈“倒金字塔形”分布,以Ⅰ级（最适宜）面积最大,占比44.94%;建设用地复垦方向和生态用地复垦方向适宜度呈“橄榄形”分布,以Ⅱ级（适宜）面积最大,分别占到76.54%和58.02%。综合复垦利用方向分析中,各复垦利用方向的评价单元个数和面积,均呈现出农业用地>生态用地>建设用地的状态,三者分别占总面积的46.29%、30.17%、23.54%。3）影响农业用地复垦利用方向的主要因素为土壤质地、公众复垦意愿和耕地比重,影响建设用地复垦利用方向的主要因素为地质灾害易发程度、公众意愿和非农产业发展潜力,影响生态用地复垦利用方向的主要因素则为林地比率、人均林地面积和土壤有机质含量。该研究可为煤矿临时建设用地复垦方向确定提供方法参考和决策依据。     

基于“双评价”的城镇开发边界划定技术——以湘潭县中心城区为例

构建“生态—农业—建设综合统筹”的城镇开发边界划定技术模型,即按“短板理论”计算空间约束下的县域建设开发建议规模,按指标权重计算综合得分进行国土空间开发适宜性评价,按生态优先、耕地保护优先原则确定地块规划功能,结合城镇建设现状、社会经济发展和城乡协调发展等因素划定城镇开发边界。以湘潭县中心城区为例进行实证,划定城镇开发边界4500 hm²。结果表明：与湘潭县土地利用总体规划规模边界、城市总体规划中心城区空间增长边界相比,本次划定的城镇开发边界中生态极重要或极敏感区域由3.49%、12.46%降为0,新增建设用地占用耕地的比例由53.26%、50.94%降低到21.02%,新增建设用地年均增速相比降低了45.65%。该技术模型对优化国土空间开发利用保护布局,促进绿色发展、高质量发展起到了积极作用。     

黄淮海平原农区宅基地扩展时空特征及整治潜力分析——以禹城市5个村庄为例

综合遥感解译、宗地调查和入户问卷调查方法,研究黄淮海平原农区禹城市5个村庄的宅基地时空演变特征和不同退出标准的宅基地整治潜力和整治效果。研究结果表明:(1)改革开放以来,农村宅基地经历了剧烈扩张,调研村庄的宅基地平均扩张了3.7倍。2015年户均宅基地高达1.6宗,30.8%的农户存在"一户多宅"现象,28.5%的房屋被闲置或废弃。(2)2000年以前,调研村庄的宅基地空间扩张模式以飞地式为主,2000年后被填充式和蔓延式所取代。分村庄来看,宅基地空间扩张受到主要交通干线布局、土地资源禀赋和村庄初始布局等因素的影响。(3)调研村庄宅基地整治具有较大的理论潜力,可节约56%的村庄居住用地。基于两套退出标准方案的宅基地整治可分别节约26%和36%的村庄居住用地,但均与理论潜力存在较大差距。(4)未来宅基地试点改革亟需在推进转移人口市民化、建立宅基地退出补偿价值体系、探索退出的宅基地转化为集体经营性建设用地的办法等宏观体制机制推进,并在微观层面依据农户就业结构和土地资源禀赋分类施策。     

耕地转为建设用地价格评估——以河南省南阳市为例

以经济增长理论为基础的传统土地估价理论与方法,对耕地价值缺乏完整认识,造成了耕地价格与转用建设用地价格的不连续性,论文在土地资源总价值理论基础上,通过对耕地价值的重建、耕地转为建设用地增值空间分析以及权益归属的研究,重新构建了城乡交错带耕地转为建设用地价格评估体系,提出耕地价格是经过外部性内在化以后的耕地资源权利的价值体现,它包括耕地实际生产收益价格、社会保障价格、社会稳定价格、生态安全价格和发展权价格5部分。同时以河南省南阳市为例,对该方法进行了实际应用,得出南阳市水田单位面积价值总量价格测算结果为139.81元/m²,该评估较好地反映了耕地的转用价格。     

国土空间用途管制的改革逻辑及其规划响应路径

在完善生态文明制度体系、推进国家治理体系和治理能力现代化的宏观背景下,系统梳理土地用途管制制度起源、实施特点、成效与不足,重点解析土地用途管制向国土空间用途管制转型的改革逻辑及其对国土空间规划的具体要求,为完善国土空间规划体系提供借鉴。研究结果表明：（1）土地用途管制制度突出强调对耕地的保护,以新增建设用地为主要管控对象,建立了土地用途分类—规划—计划—审批—监管的完整管控链条,在保护耕地、保障粮食安全、倒逼节约集约用地和提高依法依规用地意识等方面取得了较好成效,但仍存在覆盖范围不全、管制刚性过强、生态用地管制乏力等不足。（2）国土空间用途管制以生态文明建设为逻辑起点,通过单一地类保护向空间统筹转型、地类管制向空间管控转型、指标传导为主向指标与分区相结合转型、底线约束向约束与引导并重转型,构建面向全过程、多样化的管制规则体系,完善空间传导机制,进而实现所有国土空间全要素统一管制。（3）面对国土空间用途管制的时代需求,国土空间规划改革应在系统性、整体性的规划管控指标体系、覆盖全域、上下衔接的规划分区体系、底线约束与激励引导相结合的规划实施弹性机制以及“全链条”管理机制等方面做出积极响应,进而实现不同层级国土空间规划和用途管制的统筹协调管控。     

我国当前城乡建设用地置换的实践探索及问题剖析

当前我国城乡建设用地利用存在着城市建设用地指标紧缺、农村建设用地低效利用和城乡建设用地"双增"大量侵占耕地等问题。城乡建设用地增减挂钩政策推动下的城乡建设用地置换有望成为破解该问题的综合途径。2004年开始,伴随相关政策陆续出台,城乡建设用地置换实践在多个省市试点推进,其中江苏省万顷良田建设工程、天津市宅基地换房、山东省农村社区化、重庆市地票交易市场的实践较为典型。基于上述典型案例和系统要素分析,总结了实践的问题、根源与演进,认为目前系统中的要素与相应的操作环节中存在问题隐患且部分问题表现突出;实践中主要以涉及"非自愿"置换、补偿与保障不足、生产生活方式改变等的农民利益受损问题较为突出;问题的根源集中在三个方面,即国家层面的约束性的法律、法规、政策尚不健全,地方政府操作不合理和缺乏科学研究支撑。今后的实践中,应该建立统一的城乡土地市场并逐步完善政府主导下的城乡土地市场运行机制,建立科学合理的征地补偿机制,深入开展相关科学研究,遵循集约型用地增长模式,同小城镇建设紧密结合,注重保护村落景观风貌。     

大城市郊区农村居民点整理效果分析——基于典型案例的比较研究

大城市郊区作为农村居民点整理的典型区域之一,如何评价其整理效果具有重要意义。分析大城市郊区农村居民点整理影响机理,构建整理效果评价指标体系,使用规划资料、调查资料和统计资料,对比研究天津市津南区、成都市双流县和上海市金山区典型项目的整理效果。结果表明:①综合评价结果由高到低依次为金山项目、津南项目和双流项目;②整理后农民居住条件均明显改善,生活成本普遍提高,社会保障有所增加,对收入和就业影响不明显;③整理可有效改善土地资源利用状况,农村建设用地节余58%～82%,人均建设用地下降31%～84%,新增耕地超过30%;④3个项目政府的投资风险均较高,项目可持续性有待商榷;农户的拆迁补偿标准和重置新房成本存在较大差异,并导致金山项目的农户搬迁能力高于津南项目和双流项目。研究结论:大城市郊区总体适宜开展农村居民点整理。整理效果呈现差异受政府财政能力与农民收入水平相对大小的影响。     

农村空心化程度影响因素的实证研究——基于山东省村庄调查数据

农村空心化是城乡转型发展进程中乡村地域系统演化的一种不良过程,受经济、自然、社会文化与制度管理等多种因素影响。研究采用GIS、遥感和参与式农村调查相结合的方法,基于山东省76个村庄的0.25 m高分辨率航空遥感影像和逐户调查数据,测算农村空心化程度,选取农村空心化程度可能的影响因素,采用多元逐步回归方法分析农村空心化程度与影响因素之间的定量关系。结果表明:农村空心化程度与户均宅基地宗数、人均耕地面积呈显著的正相关,与村庄人均收入呈显著负相关。由于村庄发展规划缺失与宅基地管理滞后,"一户多宅"现象严重,户均宅基地宗数增多,直接导致宅基地空废闲置,农村空心化程度增加;村庄人均收入低,经济发展滞后,内生性发展能力衰退,导致村庄要素与资源的集聚力下降,是农村空心化程度增加的内生因素;耕地是农村空心化发展的"资源基础",人均占有耕地多的村庄,村庄扩展空间相对充足,农户宅基地利用粗放,导致空置废弃宅基地多,农村空心化程度较高。为防止或控制农村空心化的进一步发展,应逐步加强农村住宅建设用地规划控制,制定村庄建设发展中长期规划,划定村庄空间增长边界,建立农村宅基地退出机制;培育村庄内生发展能力,提高农民收入水平,增强村庄要素凝聚力;甄别农村空心化的主导因素,划分不同农村空心化地域类型区,制定差别化的防控对策。     

论农村居民点用地混合利用的研究框架

土地混合利用倡导不同使用性质/功能用地的混合布局,是提高经济发展活力与土地利用集约度的重要途径。当前,土地混合利用主要应用于城市用地演变与规划实践领域,伴随着城乡互动加剧,城乡界限趋于模糊,经济发达地区的农村居民点用地内部结构与功能逐渐多样化,也呈现显著的混合利用特征。基于此,尝试将土地混合利用应用到农村居民点用地演变与规划中,在回顾土地混合利用理论及其应用的基础上,按照“内涵特征—定量测度—驱动机理—实践路径”的逻辑思路,对经济发达地区的农村居民点用地混合利用进行系统解析,并以天津都市郊区的姚村为例实证本文提出的研究框架,在理论上丰富农村居民点用地转型的内容与方法,在实践中为编制村庄规划、助推乡村振兴提供科学支撑。     

区域农村土地市场发育的农户行为响应与农业土地利用变化——以江苏省苏州市、南京市、扬州市村庄及农户调查为例

在江苏省苏州市、南京市、扬州市各自选择了2个村的基础上,运用对240个农户的抽样调查资料,建立了区域农业土地利用变化分析的数量经济模型,较为深入地分析了农村土地流转市场引导下的农户行为对于农业土地利用变化的影响。研究结果表明,在农户决策行为起主导作用的前提下,农业土地利用正在逐步由传统的大田作物向效益更高的经济作物和水产养殖等地类转化;农户家庭非农就业水平的提高有效地推进了这一转化;同时,农户受教育水平的高低以及政府行为都在一定程度上影响着农业土地利用变化。最后从区域非农产业和城镇化发展、深化农村土地产权的物权化改革、农村社会保障制度的完善、建立农村土地流转中介机制、进一步规范政府行为及积极推进农村户籍制度改革等方面提出了一些政策性建议。     

中国土地利用规划的指标分配逻辑：兼论对国土空间规划的启示

用地指标是我国空间规划实施和国土空间管制的关键政策工具。研究收集省级土地利用总体规划（2006—2020年）新增建设用地指标数据,利用多层线性模型,分析了用地指标分配的偏好及其影响因素,并探讨了省级和市级因素对指标分配的交互作用机制。结果表明： （1）用地指标分配策略具有明显的地区差异性,绝对量呈现东高西低的格局,而相对量呈现西部和东南高、中部和东北低的空间特征;（2）用地指标分配模式主要受经济发展需求驱动,缺乏对水土等资源环境限制性因素的考虑;（3）快速发展期的省倾向于集中分配策略,发展水平较高的省则更为均衡。因此,需坚守资源环境底线,配合有效的经济激励政策,实施差别化的用地指标管理策略。     

边境贫困县建设用地变化特征与驱动因素——以广西龙州为例

边境贫困县的土地利用、城镇发展与脱贫攻坚事关边境稳定和可持续发展大局。论文选取广西壮族自治区的龙州县为案例研究区域,以2011年和2016年高分影像作为主要数据源,结合社会经济数据,探讨该县近年建设用地时空变化特征及驱动因素。研究结果表明：1）龙州县主要建设用地的增幅达10.08%,其中城镇用地、农村宅基地、独立工矿用地、交通设施用地和旅游设施用地的增量分别占建设用地增量的37.74%、25.48%、20.96%、15.49%和0.33%;2）县城涉及的龙州镇、上龙乡建设用地增加较快,边境口岸城镇的建设用地增速也较快;3）从建设用地扩展模式来看,县城龙州镇为填充式扩张,其他乡镇为边缘式扩张;4）城镇发展提速、农民新房建设、工业园区建设、交通设施建设是建设用地扩张的直接驱动因素,近年来精准扶贫战略的深化落实、边境贸易活动的不断增多,是重要的政策驱动力。研究建议：深化落实贫困县建设用地倾斜政策,针对贫困县的建设用地,在省市层面要明确总量、增加流量,在县域层面要用好增量、优化布局、提高效率,切实助力脱贫攻坚和乡村振兴。     

土地整理潜力分析

随着社会经济的发展,我国的土地整理必然从增加耕地面积的单目标向提高农业综合生产能力、改善和保护生态环境、促进乡村基础设施建设的多目标方向发展。因此,科学分析土地整理潜力是目前迫切需要解决的问题,也是科学编制土地整理专项规划及进行土地整理项目规划设计的需要。从内涵上讲,土地整理潜力是相对于一定土地整理标准而言的潜力,是经济、生态条件约束下的潜力,其实质是土地利用潜力。从来源上分析,耕地整理潜力主要来源于农村道路、排灌沟渠的整治与完善、田块的合并与规整、限制因素的改造与消除、农田防护林网的修建与完善。农村居民点整理潜力主要来源于居民宅基地用地量的降低、建筑容积率的提高、闲散土地的再利用、自然村向中心村的合并以及村内基础设施与公共设施的配套完善。