农村集体建设用地流转对资源配置的影响评析

为实现土地资源优化配置,本文系统地比较分析了农村集体建设用地流转前后的资源配置状况,以确定配置方式的有效性或选择合理的调控制度.结果表明,与土地征收相比,集体建设用地流转有助于优化资源配置.但在有无相应的制度安排或制度如何安排以及利益主体行为趋向的影响下,集体建设用地流转对实现资源优化配置不一定更有效.如果缺乏合理规范或有效的制度安排,集体建设用地流转市场功能仍然是微弱的或将带来资源配置负效应.要实现土地资源最优配置,就必须在把握集体建设用地流转系统内部结构及外部环境对资源配置影响机理的基础上,对集体建设用地流转进行优化调控.本文提出如下政策建议:完善农村集体建设用地流转立法建设,为流转提供法律支持;深化集体土地产权制度建设,明确集体土地产权主体及其产权权能;加强农村集体建设用地流转市场培育与政府管制制度的系统建设和改革,实现市场机制和政府干预的耦合;转变政府职能,多方面保障政府行为规范化.     

从垄断到寡头:集体建设用地交易中政府和集体经济组织的收益分配关系研究

农村集体建设用地入市交易、建立城乡统一的建设用地市场是我国土地制度改革长久以来的方向和目标,随着集体建设用地直接入市,土地市场从政府垄断供给转变到政府和集体寡头供给,如何实现政府与集体经济组织两大供给主体科学、合理的收益分配对当前供给侧改革具有重大意义。因此,本文以广东珠三角地区的江门市为例,采用2005—2014年江门市集体建设用地出让的365宗交易数据,在运用对比分析法与东莞、顺德税费标准进行对比分析后,从供需均衡和价格均衡两方面构建集体建设用地出让市场的联立方程模型,试图从微观地块交易尺度上探索集体建设用地市场交易过程中政府和集体的市场均衡关系和收益分配关系。研究结果显示:(1)通过税费比较,江门、顺德、东莞三地的政府相关部门在集体建设用地出让交易中所收取的交易服务费基准一致,但在出让收益金和交易税费方面收取标准略有不同。(2)2005—2014年间,江门市平均每年地方政府和集体经济组织在集体建设用地出让过程中的收益比为1∶6.45,大部分集体建设用地出让收益流入了集体经济组织。(3)除交易面积外,交易价格、土地用途、交易年限和交易频率对集体经济组织和地方政府收益有显著正影响。由此得到以下结论:(1)目前集体建设用地交易市场税费设置混乱,地方政府对集体建设用地交易收益"舍不得放手"。(2)除了交易面积外,集体建设用地市场中政府租税费收入和集体卖地所得与集体建设用地变量关系呈趋同性。认为:分析集体建设用地市场交易中两主体收益分配关系可为厘清寡头土地市场供给侧收益边界奠定基础。     

农村集体建设用地流转问题分析

研究目的,分析农村集体建设用地流转中存在的问题,并分析导致原因,为完善集体建设用地市场提供建议。研究方法:文献资料法,归纳法。研究结果:集体建设用地流转中主要存在市场化受限,违法现象突出和利益分配不合理等问题,造成这些问题的原因是价格机制、信息不充分和现行法律法规不完善。     

关于集体建设用地“同地同权同价”问题辨析

集体建设用地成为城市扩张的主要"储备",在"入市"过程中,"同地同权同价"则是集体建设用地公平入市的基本准则。本文运用文献统计分析、定性分析的方法,通过对国内外关于建设用地在流转过程中土地产权及市场制度进行对比梳理,探究我国集体建设用地"同地不同权不同价"的内因,结果表明要实现我国集体建设用地公平入市,必须以科学的用途管制为基础,统一城乡建设用地市场和坚持市场机制引导等,最终实现土地市场的可持续发展。     

农村集体建设用地市场效率测度及其影响因素研究——基于广东省南海区372份数据的供给侧实证分析

研究根据广东省南海区农村集体建设用地市场发展现状,对农村集体建设用地市场效率进行测度,并分析效率受到抑制的障碍因子,以完善农村集体建设用地市场发展制度,推进建立高效、安全的城乡统一建设用地市场。研究利用两阶段DEA模型测度农村集体建设用地市场交易过程中供给侧投入——产出效率,再根据Tobit模型探析农村集体建设用地市场效率受到抑制的障碍因子。结果表明:(1)南海区农村集体建设用地市场综合效率较低。农村集体建设用地规模对于市场总体效率的影响更大。区位属性及地方社会经济发展水平差异影响区域农村集体建设用地市场效率。目前南海区农村集体建设用地市场交易可以通过扩大规模以提高农村集体经济组织生产总值。(2)从交易费用方面看,农村集体建设市场制度存在无效率因素(制度建立的滞后性和产权的不清晰),农村集体建设用地市场制度改革具有重要意义。从交易主体方面看,农村集体经济组织自治化水平越高,政府等行政干预程度相对较低,有助于提高市场效率。交易客体结果表明,加大市场投入有助于规模报酬向着规模报酬不变的阶段发展,以提高市场资源配置效率以及总体效率。从交易行为方面来看,缔约和履约安全性、市场化程度、第三方规制机制影响市场交易行为的风险,从而影响市场效率。从交易环境方面来看,市场透明化程度、规范化程度越高,交易环境风险较低,有助于提高市场效率。因此,农村集体经济组织应提高集体经济组织的组织化水平,明晰集体建设用地和地上物业产权,降低市场风险,以提高农村集体建设用地市场效率。     

“城乡等值化”发展理念对城乡统一建设用地市场的启示

城乡等值化发展是实现城乡平衡发展的一种新型理念。本文首先对"城乡等值化"的理论与实践进行了概述,分析了城乡等值化对城乡土地供需和土地市场的影响。指出通过城乡等值化发展,农村的土地自然供给能转化成经济供给,农村的土地资源得以有效盘活,土地的区位因素影响会逐步减小。在此基础上提出了城乡等值化对我国城乡统一建设用地市场的启示。主要包括:科学编制城乡统筹发展规划是城乡统一建设用地市场的基本前提;加强农村公共服务设施建设是城乡统一建设用地市场培育的有效途径;大力推动农村产业化是实现城乡建设用地市场协调发展的长远保障。     

需求侧视角下农村集体建设用地市场效率及影响因素研究

利用广东省南海区农村集体建设用地市场需求侧398份调研数据,采用两阶段DEA模型测算农村集体建设用地市场效率,探析交易费用、资产专用性、交易的不确定性等因素对农村集体建设用地市场效率的影响。研究结果表明：（1）需求侧农村集体建设用地市场总体效率为0.230,纯技术效率为0.390,规模效率为0.658。市场规模报酬绝大多数处于规模报酬递增阶段,可通过吸引更多社会资本参与新农村建设,助推城镇化以及城市升级。(2)交易费用对市场效率没有显著影响,与市场中的企业多次转租行为有关。（3）资产专用性：交易主体方面,企业高技能水平人员有助于提高农村集体建设用地市场效率。交易客体方面,在均衡处,集聚地区更高的要素价格意味着更好的生产要素匹配,农村集体建设用地市场效率较高。（4）交易不确定性：交易行为方面,在企业生命周期与土地利用周期更匹配的情况下,企业将选择加大生产投入以优化市场资源配置水平。交易环境方面,价格决定方式显著影响市场效率,交易环境的不确定性越低,越有利于提高需求方对于农村集体用地市场的预期,提高市场效率。因此,农村集体建设用地市场改革可以通过推进农村集体土地空间归并与整治,降低细碎化程度。同时,应构建农村集体建设用地一级市场和二级市场交易体系,以提高需求侧农村集体建设用地市场效率。     

常熟市耕地资源时空演变特征

基于卫星遥感影像数据,GIS空间分析技术和统计分析方法相结合,利用耕地面积缩减强度指数、空间叠加等方法分析了常熟市耕地资源的时空演变特征,揭示了苏南经济发达地区耕地资源减少的规律。研究发现,随着经济发展,常熟耕地资源逐渐减少,且因城区和工业用地扩张引起的耕地非农转化指向十分强烈,居民点空间的指向呈逐渐减弱的态势。从空间演变规律看,常熟耕地非农化主要表现在：1）经济增长越快,发展水平越高,耕地减少越快;2）在城市、港口区的镇耕地减少更快;3）港区和工业区的建设,使其周边耕地非农化速度加快;4）道路交通的扩张是耕地非农转化的一个稳定因素;5）不同时期,耕地非农占用的空间指向不同：从20世纪80年代被居民点用地占用逐渐变迁为2000年以后的被工业用地、城镇用地、港口用地占用为主。城市发展、港区建设、交通建设、农村居民点建设、工业化推进和经济发展是耕地资源缩减的主导影响因子.     

中部3省城市建设用地功能时空演化特征

定量识别区域城市建设用地功能演化特征与模式,是推进可持续城市建设用地开发利用与管理、助力新型城镇化等国家战略的重要基础。从人口承载、生产与消费、公共服务3个方面构建了城市建设用地功能评价指标体系与模型,以地级市为研究单元探究了2000~2014年期间我国中部3省多尺度城市建设用地功能演化特征与模式。研究结果表明:(1)中部3省城市建设用地人口承载、生产与消费、公共服务和综合功能总体呈改善趋势,但演化过程复杂;(2)不同尺度尤其是城市群地区城市建设用地功能演化特征差异明显。沿长江和城市群地区城市建设用地功能演化强度高,但城市群地区空间异质性较强;(3)城市建设用地功能演化以复合型演化模式为主,演化格局复杂。其中,城市建设用地人口承载功能演化模式类型最多,且局部地区呈衰退型演化格局;城市建设用地生产与消费、公共服务功能和综合功能演化模式类型相对较少,且大多集中连片分布,武汉城市建设用地综合功能加速改善型演化特征显著。如何深入探究城市建设用地功能演化模式形成机理,并系统制定多级城市建设用地可持续利用管理策略,是实现我国新型城镇化和"美丽中国梦"等战略的重要任务。     

农民非农收入与农村土地流转关系的协整分析——以江苏省南京市为例

农村土地流转是提高土地利用率、实现土地规模化、加快农村剩余劳动力转移的重要方式.尤其是在党的十七届三中全会<决定>中明确提出要加快农村土地流转,发展适度规模经营.而农地流转能否增加农民非农收入、缩小收入差距是农地流转过程中必须回答的现实问题.本文以江苏省南京市调查数据为例,采用协整方法对农民非农收入影响农地流转的长期均衡关系及其作用机制进行了探讨.研究结果表明:农民非农收入与农地流转之间存在着长期均衡关系,但短期却存在波动.同时,农民非农收入水平与农地流转之间存在着双向因果关系,而且早期农地流转对农民非农收入的影响程度较弱.在此基础上,本文从加快发展非农产业,提供农民非农收入水平;大力发展农村职业教育,提高农民文化水平与素质;培育完善农地流转和农村劳动力就业市场等方面提出了对策建议.