推拉理论视角下的农村宅基地退出机制研究——基于南京市栖霞区农户意愿调查

以推拉理论为视角,分别从农村宅基地作为资源和资产属性以及拥有农村宅基地使用权的农民迁移到城市这两个角度,重新梳理影响农户宅基地退出意愿的因素,建立了农村宅基地退出影响因素的推拉分析框架。在理论分析的基础上,利用在南京市栖霞区农村实地调查得到的数据,建立二元Logistic模型归纳主要影响农户退出意愿的推力和拉力因素。研究发现,受教育水平、农户年总收入、家庭居住人口数和农户是否参加农村养老保险是宅基地退出的主要推动因素;而非农业收入占比、外出务工人口数、是否参加城镇养老保险、是否拥有城镇住所、是否有宅基地产权证书以及宅基地抵押权认知情况是影响宅基地退出的主要拉力因素。基于以上的影响因素分析,提出完善农村宅基地退出机制的政策建议。     

土地发展权视角下农村宅基地退出机制的构建

在宅基地退出过程中,土地增值收益分配是否合理、宅基地退出是否有偿直接关系到农户退出宅基地的积极性。以土地发展权理论为指导,采用系统分析法、对比分析法和演绎归纳法等方法,在土地增值收益合理分配的基础上构建了农村宅基地退出机制,为引导农民积极退出宅基地提供理论支持和方法指导。     

基于成本收益理论的宅基地自愿有偿退出有效阈值——以改革试点区宜城市为例

宅基地退出是有效缓解城乡建设用地之间的矛盾、促进乡村振兴的重要手段。在梳理宅基地有偿退出路径的基础上构建宅基地价值补偿体系,按照政府能承受、农户能接受、工作可持续的原则,基于成本收益理论科学测定在不同模式下宅基地自愿有偿退出的有效阈值。结果表明：（1）宅基地退出补偿阈值是农户能接受的最小值和政府能承受的最大值所组成的补偿范围。（2）农户退出宅基地损失的机会成本和退出总成本之和小于最小阈值时农户愿意有偿退出,最大阈值低于宅基地、地上附属设施权利价值和退出总成本之和。（3）“异地改造”模式下,政府处于主导地位,资金来源较少,实际补偿金额接近最小阈值。“一户多宅”模式下,政府和农户诉求相当,补偿金额偏向中位数。“整体搬迁”和“社区化”模式下,农户处于主导地位,政府补偿资金来源较多,实际补偿金额趋向最大阈值。     

苏南地区农村宅基地转型研究：基于利用状态的视角

农村宅基地转型是土地利用转型研究的重要内容。目前学界关于宅基地转型的研究主要集中在规模结构等显性形态方面,对隐性转型的研究仍较欠缺。以乡村经济发达的苏南地区为例,通过对正常使用、空置、废弃等不同利用状态宅基地空间分异规律的刻画,探索其功能转型的一般规律,并进一步分析宅基地空置与废弃的影响因素。结果表明：在乡村振兴战略实施背景下,“房子不用来住”的问题在农村地区同样存在,而且在不同代际和空间区位上农村宅基地的利用状态有所差异。具体地,1980年以前的老宅基地从距离城镇较远和较近的“两端”开始,其空废比率向中间地带递减;随着市场化和城镇化水平提升,1980—2000年的中龄宅基地空废比率呈现由近郊向外递减的趋势,城镇化影响下的距离衰减规律明显。近年来,伴随农村宅基地财产/资产属性的逐步显现,农村宅基地的利用状态与空间区位之间的关联关系弱化。2010年以后新宅基地的空置率出现反弹,尤其靠近城镇的农村地区“囤地”现象严重,发端于城镇地区的“地产霸权”正在向乡村地区蔓延。     

黄淮海平原农区宅基地扩展时空特征及整治潜力分析——以禹城市5个村庄为例

综合遥感解译、宗地调查和入户问卷调查方法,研究黄淮海平原农区禹城市5个村庄的宅基地时空演变特征和不同退出标准的宅基地整治潜力和整治效果。研究结果表明:(1)改革开放以来,农村宅基地经历了剧烈扩张,调研村庄的宅基地平均扩张了3.7倍。2015年户均宅基地高达1.6宗,30.8%的农户存在"一户多宅"现象,28.5%的房屋被闲置或废弃。(2)2000年以前,调研村庄的宅基地空间扩张模式以飞地式为主,2000年后被填充式和蔓延式所取代。分村庄来看,宅基地空间扩张受到主要交通干线布局、土地资源禀赋和村庄初始布局等因素的影响。(3)调研村庄宅基地整治具有较大的理论潜力,可节约56%的村庄居住用地。基于两套退出标准方案的宅基地整治可分别节约26%和36%的村庄居住用地,但均与理论潜力存在较大差距。(4)未来宅基地试点改革亟需在推进转移人口市民化、建立宅基地退出补偿价值体系、探索退出的宅基地转化为集体经营性建设用地的办法等宏观体制机制推进,并在微观层面依据农户就业结构和土地资源禀赋分类施策。     

不同类型农户对宅基地退出的响应

利用重庆市梁平县农户的调查数据,运用Logistic模型,探讨了户籍制度改革下不同类型农户宅基地退出意愿及其影响因素。结果表明：(1)在现有退地补偿政策下农户意愿普遍偏低,不同类型农户退地意愿存在一定的差异性;(2)影响纯农户宅基地退出的因素有户主年龄、家庭拥有的房屋数量、对政策的支持度和退地收益;影响Ⅰ兼业户宅基地退出的因素有家庭宅基地面积大小、对政策的支持度和退地收益;影响Ⅱ兼业户宅基地退出的因素有家庭小孩数、对政策的支持度和退地收益;影响非农户宅基地退出的因素有户主年龄、户主文化程度、家庭人口数、宅基地面积和退地收益;其中,退地收益是影响各类农户退地决策最显著的因素,对政策的支持度是农户退地决策影响力最大的因素。研究认为,影响各类农户退地决策的因素存在差异,其核心问题还在于退地政策。政府应根据不同类型农户的特征完善目前的农村宅基地退出政策,这有助于提高农户的参与意愿,顺利推进户籍制度和农村土地制度的改革     

发达地区农户宅基地置换意愿多水平影响因素研究——来自苏州与常州的实证

已有农民宅基地置换意愿影响因素分析主要基于单一水平,忽略了影响因素的多尺度效应。对此,引入多水平回归模型,基于对地处经济发达地区的苏州和常州的17个村394个农户的调查,研究多水平影响因素对农民宅基地置换意愿的作用机理。结果显示:(1)苏州地区农户宅基地置换意愿较常州地区低,各村农户置换意愿存在显著差异,且这一差异中75.12%的份额由村庄差异造成;(2)农户层次的年龄、文化程度、家庭主要收入来源对农民宅基地置换意愿具有显著正向作用,家庭人数具有负向作用;(3)村级户均收入、环境水平对家庭主要收入来源影响置换意愿起着弱化作用,而村经济发展水平、到最近城镇的距离具有强化作用;村级因素解释了95.69%的主要收入来源与置换意愿间的相关关系。研究表明,村级因素通过改变农户层次因素的影响程度,进而导致了村级间农户置换意愿的差异。因此,需综合考虑农户及村级层次的因素,并从完善相关配套政策及保障体系、加大政策宣传力度、优化宅基地布局、完善公共服务设施、加大环境治理、提升农户增收能力等方面推动宅基地置换工作。     

宅基地征收对农户就业及福利的影响——基于CHIP数据的实证分析

宅基地征收对盘活农村土地资产、缓解城乡矛盾具有重要意义。在宅基地征收过程中,宅基地征收直接影响着农户就业及福利。以CHIP数据为基础,通过Logistic、OLS、分位数等模型探究了宅基地征收对农户就业及福利的影响。结果表明:①宅基地征收促进了农户非农就业,在就业选择、就业时间、劳动力配置3个方面解放了农村劳动力。②宅基地征收提升了农户福利,失地农户家庭可支配收入、消费支出、幸福感和健康水平显著提高,尤其以高等收入/消费农户群体提升的最为显著。基于研究结果,提出政策建议:完善被宅基地征收农户再就业保障与中低等收入/消费农户群体福利保障机制;扩大宅基地征收政策宣传,提升农户自主权。     

上海两类农村居民点整治模式的比较

作为上海市郊区出现的两类重要的农村居民点整治模式,宅基地置换模式和村庄归并模式在改善农民集中居住的环境、增加耕地面积、促进土地集约化利用方面都取得显著效果。研究结果表明,宅基地置换模式是在政府主导下开展的,是外援驱动主要影响下的"新型城镇开发",需要配套农民市民化后的社会保障和就业的政策。多出现于经济较发达、工业化程度较高的近郊快速城市化地区。核心是推进城市化,整治要点是将农村居民点纳入到规划的城镇建设用地范围内统筹配置,安置区的住房设计以容积率较高的多层楼房为主,同时建设相对配套的各项市政服务设施,从而解决农民非农就业与居住的空间匹配问题。村庄归并模式是在村集体主导、政府支持下开展的,是一种内核驱动主要影响下的"村庄自我更新",需配套财税政策来解决整治资金问题。多出现于经济欠发达、工业化程度较低的远郊的农业地区。核心是扩大农户的土地经营规模、促进农村居住和产业发展的集中,其整治要点是村庄空间的重构,以降低农村基础设施服务成本,提高公共服务效率,改善农民生活条件。     

黄淮海平原农区宅基地扩展时空特征及整治潜力分析——以禹城市5个村庄为例

综合遥感解译、宗地调查和入户问卷调查方法,研究黄淮海平原农区禹城市5个村庄的宅基地时空演变特征和不同退出标准的宅基地整治潜力和整治效果。研究结果表明：（1）改革开放以来,农村宅基地经历了剧烈扩张,调研村庄的宅基地平均扩张了3.7倍。2015年户均宅基地高达1.6宗,30.8%的农户存在“一户多宅”现象,28.5%的房屋被闲置或废弃。（2）2000年以前,调研村庄的宅基地空间扩张模式以飞地式为主,2000年后被填充式和蔓延式所取代。分村庄来看,宅基地空间扩张受到主要交通干线布局、土地资源禀赋和村庄初始布局等因素的影响。（3）调研村庄宅基地整治具有较大的理论潜力,可节约56%的村庄居住用地。基于两套退出标准方案的宅基地整治可分别节约26%和36%的村庄居住用地,但均与理论潜力存在较大差距。（4）未来宅基地试点改革亟需在推进转移人口市民化、建立宅基地退出补偿价值体系、探索退出的宅基地转化为集体经营性建设用地的办法等宏观体制机制推进,并在微观层面依据农户就业结构和土地资源禀赋分类施策。