城市化背景下宅基地利用的租值消散与农户行为研究——以北京市朝阳区下辛堡村为例

随着城市扩张和城乡空间的急剧演变,农村宅基地的区位和功能均发生了深刻变化。城市扩张带来的建设用地需求提升了宅基地的潜在价值。然而,集体土地制度对农村宅基地产权权能的限制,将使宅基地利用过程中部分土地租值被置入“公共领域”,形成“非专有收入”,进而在竞争下导致租值消散。论文基于产权管制和租值消散理论,分析宅基地功能和资源价值转变下,集体土地制度对宅基地的产权管制所造成的“公共领域”和“非专有收入”,并以北京市城中村为例解释农户降低租值消散的宅基地利用行为。在此基础上,以消除资源价值的“公共领域”为原则,提出宅基地使用制度改革的政策建议,为城市化背景下提高宅基地资源配置效率和调控农户土地利用行为提供科学依据。     

“三权分置”下农村宅基地整理的生态环境效应研究

在宅基地“三权分置”背景下中国有序开展了农村宅基地整理的探索。利用中国土地经济调查（CLES）数据资料，基于PSM建立面板排序选择模型，分析了“三权分置”下宅基地整理对农村生态环境的影响。结果表明：（1）宅基地整理和“三权分置”均能够显著改善农村生态环境；（2）宅基地整理主要通过增强外出劳动力人数、以柴草为燃料的农户数量以及弱化农村污水处理设施对农村生态环境的边际效应进而作用于农村生态环境；（3）外出劳动力人数和垃圾桶数量增长能够改善农村生态环境，而县城距离、是否位于郊区以及垃圾转运车数量增长将会导致农村生态环境恶化。建议在基层政府组织的引导下稳慎推进农村宅基地整理进而改善农村生态环境。     

黄淮海平原农区宅基地扩展时空特征及整治潜力分析——以禹城市5个村庄为例

综合遥感解译、宗地调查和入户问卷调查方法,研究黄淮海平原农区禹城市5个村庄的宅基地时空演变特征和不同退出标准的宅基地整治潜力和整治效果。研究结果表明:(1)改革开放以来,农村宅基地经历了剧烈扩张,调研村庄的宅基地平均扩张了3.7倍。2015年户均宅基地高达1.6宗,30.8%的农户存在"一户多宅"现象,28.5%的房屋被闲置或废弃。(2)2000年以前,调研村庄的宅基地空间扩张模式以飞地式为主,2000年后被填充式和蔓延式所取代。分村庄来看,宅基地空间扩张受到主要交通干线布局、土地资源禀赋和村庄初始布局等因素的影响。(3)调研村庄宅基地整治具有较大的理论潜力,可节约56%的村庄居住用地。基于两套退出标准方案的宅基地整治可分别节约26%和36%的村庄居住用地,但均与理论潜力存在较大差距。(4)未来宅基地试点改革亟需在推进转移人口市民化、建立宅基地退出补偿价值体系、探索退出的宅基地转化为集体经营性建设用地的办法等宏观体制机制推进,并在微观层面依据农户就业结构和土地资源禀赋分类施策。     

水权制度选择理论——基于交易成本、租值消散的研究

水资源配置大致存在完全政府配置、完全市场配置和准市场配置3种模式。中国正处于水权制度改革的过程中,水资源配置制度有从完全政府配置转向依靠市场配置的趋势。新制度经济学的交易成本理论和租值消散理论可以为新的水权制度的设计和选择提供依据。水资源的不同配置制度对应着相应的交易成本,相对较好的制度应该能在扣除交易成本之后获得较多的社会净租值。目前我国水资源管理的当务之急是根据经济理性,科学地界定好水资源的公有和私有权利,并由完全政府管制向市场体制转型。     

土地发展权视角下东北粮食主产区农村宅基地退出补偿及增值收益分配研究

实现公平补偿、增值收益合理分配是推进农村宅基地顺利退出的关键。论文以土地发展权为视角,采用模型测算方法,从宅基地复垦为耕地产生机会成本损失和置换新增建设用地指标产生增值收益两个方面,构建宅基地退出补偿及增值收益分配理论模型,并以东北粮食主产区——哈尔滨市为研究区进行实证模拟。结果表明：1）城乡建设用地增减挂钩背景下,退出的宅基地整理复垦为耕地,产生的机会成本损失补偿给农户和村集体,空间置换的新增建设用地产生的增值收益来自政府和开发商的资本投入,政府和开发商有权分享其土地增值收益;2）研究区农户、村集体、政府和开发商应获得宅基地退出补偿及增值收益分配比例分别为41.5%、6.5%、27.1%、24.9%;3）基于土地发展权的宅基地退出补偿及增值收益分配,不仅兼顾了效率和公平,也符合通过政府调控手段和市场调节机制相结合的方式对宅基地有偿退出制度改革的方向。     

黄淮海平原农区宅基地扩展时空特征及整治潜力分析——以禹城市5个村庄为例

综合遥感解译、宗地调查和入户问卷调查方法,研究黄淮海平原农区禹城市5个村庄的宅基地时空演变特征和不同退出标准的宅基地整治潜力和整治效果。研究结果表明：（1）改革开放以来,农村宅基地经历了剧烈扩张,调研村庄的宅基地平均扩张了3.7倍。2015年户均宅基地高达1.6宗,30.8%的农户存在“一户多宅”现象,28.5%的房屋被闲置或废弃。（2）2000年以前,调研村庄的宅基地空间扩张模式以飞地式为主,2000年后被填充式和蔓延式所取代。分村庄来看,宅基地空间扩张受到主要交通干线布局、土地资源禀赋和村庄初始布局等因素的影响。（3）调研村庄宅基地整治具有较大的理论潜力,可节约56%的村庄居住用地。基于两套退出标准方案的宅基地整治可分别节约26%和36%的村庄居住用地,但均与理论潜力存在较大差距。（4）未来宅基地试点改革亟需在推进转移人口市民化、建立宅基地退出补偿价值体系、探索退出的宅基地转化为集体经营性建设用地的办法等宏观体制机制推进,并在微观层面依据农户就业结构和土地资源禀赋分类施策。     

基于成本收益理论的宅基地自愿有偿退出有效阈值——以改革试点区宜城市为例

宅基地退出是有效缓解城乡建设用地之间的矛盾、促进乡村振兴的重要手段。在梳理宅基地有偿退出路径的基础上构建宅基地价值补偿体系,按照政府能承受、农户能接受、工作可持续的原则,基于成本收益理论科学测定在不同模式下宅基地自愿有偿退出的有效阈值。结果表明:(1)宅基地退出补偿阈值是农户能接受的最小值和政府能承受的最大值所组成的补偿范围。(2)农户退出宅基地损失的机会成本和退出总成本之和小于最小阈值时农户愿意有偿退出,最大阈值低于宅基地、地上附属设施权利价值和退出总成本之和。(3)"异地改造"模式下,政府处于主导地位,资金来源较少,实际补偿金额接近最小阈值。"一户多宅"模式下,政府和农户诉求相当,补偿金额偏向中位数。"整体搬迁"和"社区化"模式下,农户处于主导地位,政府补偿资金来源较多,实际补偿金额趋向最大阈值。     

城市边缘区农户耕地利用功能对土地转出的影响——武汉、成都、苏州1022户农民的典型实证

在快速城市化及城乡社会经济转型过程中,城市边缘区农户家庭的耕地利用功能较传统方式已发生根本转变,农业劳动力的农地生存依赖性弱化、生计多元促进土地转出市场活跃。论文以武汉、成都及苏州1 022户农户调查数据为实证,分析城市边缘区农户家庭耕地利用功能对土地转出决策的影响。研究表明:1)城市边缘区农户家庭的耕地利用在食物生产、经济贡献及养老就业等传统功能上明显弱化,在满足家庭成员未来选择及后代馈赠需求等功能有所增强,且存在地区差异。2)城市边缘区农户土地转出意愿强烈,转出率达59.39%,土地转出存在地区差异。苏州乡镇经济发达、农民非农收入比例高,农户土地转出意愿最强烈、转出市场也最活跃;而武汉、成都作为中西部的典型城市,城市边缘区农户的土地转出决策相对滞后。3)整体而言,农户家庭耕地利用功能对土地转出意愿及行为均具有负向影响,表明家庭耕地功能依赖性愈强、土地转出决策越弱。建议健全农村社会及养老保障体系,强化城市边缘区耕地资源产权及生态环境建设,促进耕地资源养老保障及选择馈赠功能的释放,确保农田生计依赖性弱化的农民依托市场转出土地,实现农地资源优化配置、适宜规模经营。     

城市边缘区农户耕地利用功能对土地转出的影响——武汉、成都、苏州1 022户农民的典型实证

在快速城市化及城乡社会经济转型过程中,城市边缘区农户家庭的耕地利用功能较传统方式已发生根本转变,农业劳动力的农地生存依赖性弱化、生计多元促进土地转出市场活跃。论文以武汉、成都及苏州1 022户农户调查数据为实证,分析城市边缘区农户家庭耕地利用功能对土地转出决策的影响。研究表明：1）城市边缘区农户家庭的耕地利用在食物生产、经济贡献及养老就业等传统功能上明显弱化,在满足家庭成员未来选择及后代馈赠需求等功能有所增强,且存在地区差异。2）城市边缘区农户土地转出意愿强烈,转出率达59.39%,土地转出存在地区差异。苏州乡镇经济发达、农民非农收入比例高,农户土地转出意愿最强烈、转出市场也最活跃;而武汉、成都作为中西部的典型城市,城市边缘区农户的土地转出决策相对滞后。3）整体而言,农户家庭耕地利用功能对土地转出意愿及行为均具有负向影响,表明家庭耕地功能依赖性愈强、土地转出决策越弱。建议健全农村社会及养老保障体系,强化城市边缘区耕地资源产权及生态环境建设,促进耕地资源养老保障及选择馈赠功能的释放,确保农田生计依赖性弱化的农民依托市场转出土地,实现农地资源优化配置、适宜规模经营。     

土地用途管制下基本农田发展权受限的区域差异及经济补偿——以湖北省武汉、荆门、黄冈等地区为实证

以湖北省武汉、荆门、黄冈等地区为实证,分析重点开发区、农产品主产区及生态功能区农民收入及土地利用行为受土地用途管制的影响,测算基本农田发展受限下农民的福利损失及空间异质性。结果表明:① 农民收入及土地利用行为具有显著的空间差异,农产品主产区农业收入较重点开发区农业收入高30 929.29 元/(户·a),生态功能区农民倾向于种植经济作物,江汉平原农产品主产区农民更愿意种植粮食作物,农地经营意愿也最强烈,而重点开发区及生态功能区农民转入农地、扩大农业经营规模的意愿较弱;② 土地用途管制对农业收入较高、农地投入较大、农地经营意愿较低、单纯种植粮食作物和兼营粮食作物与经济作物农民的影响较大;③ 土地用途管制强度及其给农民福利带来的损失具有显著空间差异,重点开发区的管制程度最强,生态功能区的管制程度最弱,其中重点开发区农民的福利损失最大[23 839.34 元/(hm²·a)],其次为生态功能区[22 266.71 元/(hm²·a)],农产品主产区最低[14 445.58 元/(hm²·a)]。     

黄淮海平原农区不同类型农户的土地利用方式选择及其环境影响——以河北省曲周县为例

以农户调查为基础,采用农户分类和方差分析等方法,对农户土地利用方式选择行为及其环境影响进行对比分析。受其兼业性、收入水平、文化素质和生产规模影响,不同类型的农户在地块尺度的土地利用方式选择存在差异:纯农业户、低收入农户的土地利用方式选择具有多元化的特征,兼业户、高收入农户、文化水平高的农户往往选择经济效益高、耗时少的土地利用方式。不同类型农户由于其土地利用方式及其肥料投入、水资源利用和秸秆处理等的不同,对土地质量和环境变化产生不同的影响。     

农村空心化程度影响因素的实证研究——基于山东省村庄调查数据

农村空心化是城乡转型发展进程中乡村地域系统演化的一种不良过程,受经济、自然、社会文化与制度管理等多种因素影响。研究采用GIS、遥感和参与式农村调查相结合的方法,基于山东省76个村庄的0.25 m高分辨率航空遥感影像和逐户调查数据,测算农村空心化程度,选取农村空心化程度可能的影响因素,采用多元逐步回归方法分析农村空心化程度与影响因素之间的定量关系。结果表明:农村空心化程度与户均宅基地宗数、人均耕地面积呈显著的正相关,与村庄人均收入呈显著负相关。由于村庄发展规划缺失与宅基地管理滞后,"一户多宅"现象严重,户均宅基地宗数增多,直接导致宅基地空废闲置,农村空心化程度增加;村庄人均收入低,经济发展滞后,内生性发展能力衰退,导致村庄要素与资源的集聚力下降,是农村空心化程度增加的内生因素;耕地是农村空心化发展的"资源基础",人均占有耕地多的村庄,村庄扩展空间相对充足,农户宅基地利用粗放,导致空置废弃宅基地多,农村空心化程度较高。为防止或控制农村空心化的进一步发展,应逐步加强农村住宅建设用地规划控制,制定村庄建设发展中长期规划,划定村庄空间增长边界,建立农村宅基地退出机制;培育村庄内生发展能力,提高农民收入水平,增强村庄要素凝聚力;甄别农村空心化的主导因素,划分不同农村空心化地域类型区,制定差别化的防控对策。     

农户土地利用决策对农业景观格局的影响研究——以陕西省米脂县孟岔村为例

探讨微观主体——农户土地利用行为与宏观农业景观格局之间的互动机理,对于了解农户行为的变迁,认识和理解农业景观格局的演变特征和过程,进而调控农户土地利用行为和优化农业景观格局,显然具有重要的理论与现实意义。论文利用构建的农户土地利用决策模型、个体对群体与群体对整体权重影响模型,利用实际收集的陕西省米脂县孟岔村2007年与2008年数据(地籍、地块面积与农户收入等数据),探讨占优势的土地利用决策与占优势的农业景观格局关系。得出如下结论:①占优势的土地利用决策并不一定形成该土地利用方式占优势的土地利用格局;②当年占优势的农户整体土地利用决策并不一定形成次年该土地利用方式占优势的土地利用格局。并提出今后需要进一步研究与探讨的问题:①完善农户土地利用决策模型,在模型中增加风险规避、土地轮作、特殊地类转化等因素;②进一步探索整合地块面积及其空间布局与土地利用决策的方法。     

从资源产权和价格制度角度审视环境问题

本文通过对资源产权和价格的讨论,指出制度分析在环境保护中的重要意义。对产权和社会成本的分析表明,环境问题的根源在于环境资源是公共产品、产权不明晰,从而造成人们无节制地争夺有限的环境资源,解决办法是明晰环境资源的产权。对自来水价格管制的分析指出,价格管制是造成政府财政负担、水资源浪费和自来水质量下降的根本原因,解决办法是放松价格管制。这两个问题应引起政府官员和环保人士的反思:从制度视角重新审视环境问题。     

规划管制下农田生态补偿的研究进展分析

基于特殊的土地基本国情,我国实施严厉的管制制度及措施强化对优质农田的保护及管理。然而,采取禁止性或限制性强的规划管制制度,严格限制或剥夺管制区域内相关群体使用资源和空间的权利,如未提供相应的补偿或经济援助,将侵害建设区和保护区内群体的发展机会及利益,导致不同分区利益群体福利非均衡,违背环境公平。论文从农田保护的政策绩效评价、发展受限制地区实施农田生态补偿制度的机理、农田外部效益及补偿标准的测度、农田管制损失补偿及外部效益产权界定、农田生态补偿制度实施绩效及福利效应研究等方面梳理总结了国内外关于规划管制下农田生态补偿的相关研究进展及发展动态,并提出在国家实施生态补偿机制及推进主体功能区划形成与落实等政策契机下,制定基于主体功能区划框架下的农田生态补偿机制及政策,有重要的理论及实践意义。     

新型城镇化背景下农户退出宅基地集中居住的福利变化研究——基于江苏省农户调查数据

引导农民退出宅基地集中居住是新型城镇化发展的主要方向。研究以森的"可行能力"为理论框架,通过对江苏省集中居住社区农户调查,采用模糊评价方法测算农户退出宅基地集中居住的福利变化。研究发现:农户退出宅基集中居住后福利水平下降;农户福利变化区域差异显著。主要原因有:农民心理对比程度的差异;政策执行的差异和调查区域的特殊性。为此,需要从加强土地整理后的农民就业培训和就业渠道等方面保障农民福利水平。     

土地产权束概念下国家公园土地权属约束的破解之道

土地权属不清、权属类型设置不当等是我国国家公园试点区的普遍情况,由此导致保护效率低下、社区发展受限、政府财政压力过大。在确保国家公园的原真性、完整性保护要求的前提下,设置并配置土地产权束以满足社区等利益相关者诉求,是国家公园体制试点中的重点和难点。土地伦理认为国家公园具有生态保护和社区发展的双重基本功能,且生态保护优先,据此进行功能分区。将土地产权束(土地所有权、使用权、经营权、保护地役权)概念与功能分区结合,提出不同功能区土地产权束适应策略,且采取政府行政手段配置和市场交易方式对土地产权束进行配置。研究同时提出利用土地保护地役权对国家公园不同功能分区实行空间用途管制的设想,并对设置土地保护地役权的土地给予相应的生态补偿。     

我国城市地上地下土地权利的设立——以中关村西区为例

土地立体利用已经成为城市空间扩展的新模式,文章采用事先调查和理论研究相结合的方法,首先对国内土地立体利用的典型范例——中关村科技园西区地上地下空间的利用情况进行了描述和总结,之后对目前园区内的地上地下土地权利设立"无章可循"的现状进行了深入分析。从问题的表象入手,总结出环环相扣的原因,进一步说明产生问题的实质是我国地上地下权利设立制度中权利体系、权利的取得、地籍管理以及登记制度4个环节所存在的缺陷。最后,针对各环节中的缺陷提出了相应的政策建议,包括:创设区分建设用地使用权,建立城市地上地下土地权利体系;空间利用各环节增加权属分配工作;制定空间范围地籍测量标准;完善已有的登记制度,做好新旧规定的衔接。以上措施有利于促进我国地上地下土地权利制度的完善,加快对土地资源的高效利用。     

区域农村土地市场发育的农户行为响应与农业土地利用变化——以江苏省苏州市、南京市、扬州市村庄及农户调查为例

在江苏省苏州市、南京市、扬州市各自选择了2个村的基础上,运用对240个农户的抽样调查资料,建立了区域农业土地利用变化分析的数量经济模型,较为深入地分析了农村土地流转市场引导下的农户行为对于农业土地利用变化的影响。研究结果表明,在农户决策行为起主导作用的前提下,农业土地利用正在逐步由传统的大田作物向效益更高的经济作物和水产养殖等地类转化;农户家庭非农就业水平的提高有效地推进了这一转化;同时,农户受教育水平的高低以及政府行为都在一定程度上影响着农业土地利用变化。最后从区域非农产业和城镇化发展、深化农村土地产权的物权化改革、农村社会保障制度的完善、建立农村土地流转中介机制、进一步规范政府行为及积极推进农村户籍制度改革等方面提出了一些政策性建议。     

农户有限理性土地利用行为决策影响因素——以陕西省米脂县高西沟村为例

利用有限理性理论与方法进行行为决策研究已成为多样化决策研究中的热点。研究微观尺度土地利用变化中农户有限理性行为决策的影响因素,对于揭示农户土地利用驱动因子、调整农户决策行为与优化农业景观格局具有重要的理论与现实意义。论文以陕西省米脂县高西沟村为例,通过构建农户效应收益模型,利用2009—2011年农户调查数据揭示理性最优决策与农户实际决策之间的差异性;利用体现农户行为满意度的Probit模型分析有限理性决策的影响因素。结论为:①高西沟村农户理性最优决策与实际决策差异性较大,说明农户在实践中采用有限理性进行土地利用生产;②构建Probit模型模拟农户满意度决策行为态度,选取的4类变量较好地解释了农户决策的影响因子。其中,农业收入回归系数为0.78、反映相对经济地位下降变量0.41、退耕面积-0.42、耕地面积-0.62、打工收入-0.34、性别0.48、劳动力0.31,均处于显著相关水平。各变量估计结果与理论预测和实际调查结果相符合,具有较强的解释力。